Huren in Spanje, woninghuur of seizoenshuur ?

De huidige Spaanse huurwet van 1994 is afgestapt van het traditionele onderscheid tussen verhuur van woningen en handelshuur en voerde het onderscheid in tussen huur voor permanente huisvesting, om te kunnen voldoen aan de behoefte van permanente huisvesting van de huurder en zijn gezin, en tussen huur voor andere doeleinden dan permanente huisvesting, een categorie die de huur van een tweede woning, seizoenshuur en traditionele handelshuur omvat.

Huurovereenkomsten voor een ander gebruik dan permanente bewoning, waartoe dus de seizoenshuur behoort, worden beheerst door de algemene regels van het contractenrecht, en dus door de contractuele vrijheid tussen contractspartijen. Voor huurcontracten voor permanente bewoning echter, gelden een reeks van bijzondere regels en dwingende bepalingen, met andere woorden, waarvan dus niet kan worden afgeweken door de wil van de contractspartijen.

Een van die dwingende bepalingen waaraan de huur voor permanente bewoning is onderworpen, is de minimumduur van 5 jaar door de wil van de huurder. Na het verstrijken van die 5 jaar (afhankelijk van de wil van de huurder) kan elk van de partijen minstens een maand vóór het verstrijken van de 5-jarige periode aan de andere partij haar wil te kennis geven om de overeenkomst niet te verlengen. Als partijen dit nalaten, dan wordt de huurovereenkomst verlengd met periodes van één jaar met een maximum van drie jaar. Let wel deze verleningen zijn verplicht voor de verhuurder, terwijl de huurder telkens een maand vóór het verstrijken van elk van die jaarlijkse periodes de overeenkomst eenzijdig kan opzeggen. Deze opzeggingsmogelijkheid bestaat niet voor de verhuurder en dus enkel voor de huurder.

Om deze dwingende regels voor permanente woninghuur uit te sluiten is er een uitgebreide praktijk ontstaan om overeenkomsten af te sluiten met een duur van maximum 11 maanden in de overtuiging dat door deze duurtijd de overeenkomst wordt beschouwd als seizoenshuur, en dat daardoor meteen ook de minimumduur van 5 jaar niet meer zou gelden.

Het is belangrijk te benadrukken dat dit absoluut foutief is en dat meerdere uitspraken van het Spaanse Hooggerechtshof (Tribunal Supremo), en unaniem gevolgd door de jurisprudentie van de gerechtshoven, hebben benadrukt dat “een overeenkomst niet wordt beschouwd als seizoenshuur als gevolg van de huurtermijn die wordt bepaald door de partijen, maar als gevolg van het doel waarvoor de huurder de woning gebruikt, zijnde niet voor permanente bewoning maar voor sporadisch of recreatief gebruik”. Met andere woorden, een huurovereenkomst wordt gekwalificeerd als seizoenshuur als de woning niet wordt gebruikt voor permanente bewoning maar slechts voor occasioneel gebruik, of elk ander gebruik dat niet kan beschouwd worden als permanente verblijfplaats.

Het tijdelijk of seizoenskarakter wordt dus niet afgeleid van de termijn die wordt overeengekomen in de huurovereenkomst maar van de oorzaak en het doel van het gebruik van de woning.

Een uitspraak van het Spaans Hooggerechtshof bevestigt dat “het essentiële kenmerk voor seizoenshuur bestaat uit het voorzien in de behoefte van sporadisch of occasioneel gebruik, en niet wordt gebruikt voor permanente bewoning”.

In dit verband hebben rechtbanken reeds in talrijke uitspraken overeenkomsten van seizoenshuur geherkwalificeerd als overeenkomsten voor permanente bewoning met als gevolg dat de dwingende bepalingen voor dit soort overeenkomsten in werking treden, met in bijzonder de 5-jarige termijn. Bij volgende feiten kan de rechtbank een vermoeden hebben dat het inderdaad om permanente woninghuur gaat:

-         Men heeft een waarborg overeengekomen van slechts 1 maand, terwijl dat de wet voor overeenkomsten die niet voor permanente bewoning zijn bestemd een waarborg van 2 maanden oplegt.

-         De nutsvoorzieningen staan op naam van de huurders. Bij seizoenshuur is het logisch dat deze op naam van de eigenaar/verhuurder blijven staan.

-         Men heeft verschillende opeenvolgende seizoensovereenkomsten afgesloten.

-         De eigendom wordt verhuurd zonder meubilair.

-         De huurder heeft zijn officieel adres in de woning.

Sirejacob Legal & Tax

Juli 2011